In questo articolo spieghiamo quali sono gli accertamenti necessari prima dell’acquisto di una casa, parleremo della visura ipotecaria e del compromesso, che rappresentano un passo importante nella compravendita di un immobile.

Prima di comprare casa è buona regola innanzitutto accertarsi di effettuare l’acquisto dal legittimo proprietario. Alcune verifiche basilari sulla situazione catastale e ipotecaria dell’immobile sono svolte dal notaio che redige l’atto di compravendita. Inoltre, i cittadini possono informarsi direttamente rivolgendosi presso gli uffici dell’Agenzia delle Entrate, oppure sul sito www.agenziaentrate.gov.it, si può accedere ad una serie di servizi descritti di seguito.

ISPEZIONE IPOTECARIA

Quando si fa l’acquisto di una casa è importante controllare se l’immobile è libero da ipoteche.
Che cosa è un’ipoteca?. L’ipoteca è una sorta di garanzia nei confronti di chi ha un credito con il proprietario dell’immobile. Quindi se acquistiamo un immobile ipotecato, potremmo avere dei problemi in un secondo momento con qualcuno che per rivalersi sul vecchio proprietario potrebbe toglierci la casa che abbiamo appena comprato. Con l’ispezione ipotecaria è possibile capire se su di essa gravano ipoteche o pendenze giudiziarie. Oggi l’ispezione si può fare anche online, accedendo da questo link.

IL COMPROMESSO (Contratto Preliminare di Compravendita)

Il Compromesso è un contratto preliminare all’atto di compravendita vero e proprio. Esso è un accordo tra venditore e compratore che si impegnano reciprocamente a stipulare il successivo e definitivo contratto. Il trasferimento della proprietà dell’immobile però, si avrà solo con la firma posta sul contratto di compravendita.
Il Compromesso non è obbligatorio ma può essere stipulato quando non è possibile la vendita immediata. Ad esempio quando l’acquirente è in cerca di un mutuo e per questo ha bisogno di più tempo. Oppure quando il venditore è in attesa che gli venga consegnata una nuova casa.
Il Contratto preliminare deve essere stipulato in una delle seguenti forme:
– Scrittura privata (vedi);
– Scrittura preventivata autenticata;
– Atto Pubblico (vedi).

REGISTRAZIONE DEL COMPROMESSO E IMPOSTE DOVUTE

Il Compromesso deve essere registrato entro 20 giorni dalla sottoscrizione. Se stipulato presso un notaio lo può fare egli stesso entro 30 giorni.
Per la registrazione si pagano:
– Imposta di registro di 200 euro, indipendentemente dal prezzo di vendita;
– Imposta di bollo (16 euro ogni 4 facciate e comunque ogni 100 righe; se il contratto è un atto pubblico o una scrittura privata autenticata l’imposta è invece di 155 euro).

Quando il compromesso prevede un pagamento, è dovuta, inoltre, la cosiddetta “imposta di registro proporzionale” pari:
– allo 0,50% della caparra;
– al 3% dell’acconto sul prezzo di vendita.
L’imposta pagata con il compromesso sarà poi detratta da quella dovuta per la registrazione del contratto definitivo.
Se l’imposta versata per la caparra è maggiore dell’imposta di registro dovuta con il contratto definitivo, spetta il rimborso della maggiore imposta versata per la registrazione del compromesso.
La domanda di rimborso deve essere effettuata all’ufficio che ha eseguito la registrazione.
Se nel compromesso non è specificato a che titolo sono state corrisposte le somme, queste vanno considerate acconti sul prezzo di vendita.

Quando l’acquisto dell’immobile è soggetto al pagamento dell’IVA, possiamo avere due casi:
– se il compromesso prevede un acconto, si paga l’imposta di registro in misura fissa (200 euro). In questo caso il compromesso va fatturato con l’IVA perché esso anticipa un corrispettivo.
– se il compromesso prevede una caparra, si paga solo l’imposta di registro al 0,50%, e non si paga alcuna IVA perché essa in questo caso non rappresenta una cessione di bene o una prestazione di servizio.

TRASCRIZIONE DEL COMPROMESSO NEI REGISTRI IMMOBILIARI

Abbiamo già detto che il compromesso innesca solo un obbligo tra venditore e acquirente, ma non trasferisce la proprietà dell’immobile.
Quindi, può accadere che nonostante il compromesso, il venditore venda la casa ad un’altra persona, oppure che sull’immobile egli trascriva un usufrutto o un’ipoteca. Se questo accade, l’acquirente potrà rivalersi in tribunale solo per il risarcimento dei danni ma non potrà annullare né la vendita né l’ipoteca. Per questo è utile trascrivere il compromesso nei registri immobiliari, in questo modo l’acquirente potrà rivalersi sul venditore per il danno subito.
Per la trascrizione del compromesso l’atto deve essere stipulato da un notaio e alle imposte dette prima si aggiungono:
– imposta ipotecaria di 200 euro;
– tasse ipotecarie di 35 euro.
Se infine abbiamo ingaggiato un’agenzia immobiliare per la ricerca dell’immobile allora la registrazione diventa obbligatoria.

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